בחירת אנשי מקצוע: עורך דין, יזם, מפקח בנייה

עורך דין

תפקיד עו״ד בעסקאות התחדשות עירונית הוא בראש ובראשונה לייצג את האינטרסים של הדיירים בהסכמים מול היזם, למקסם עבורם את התמורה, להגן על הדיירים מפני מצבי סיכון וכן לפקח אחר מימוש ההסכם בפועל.

מומלץ כי בכל פרויקט של התחדשות עירונית יהיה עורך דין אחד מייצג עבור כל בעלי הדירות ואך ורק אותם. עליו להיות מוסכם על כל בעלי הדירות (באמצעות ייפוי כח מתאים), לפעול מטעמם ולייצגם בפרויקט. יש אפשרות לקדם פרויקט עם יותר מעו״ד אחד, אך הליכה משותפת עם עורך דין אחד מגדילה את הסיכוי להתממשות הפרויקט.

את עו״ד יש להעסיק בשלב מוקדם ככול הניתן וחובה לפני כול התקשרות בהסכמים סופיים. אנחנו ממליצים לא לחתום על חוזים או מסמכי הסמכה מכל סוג או יפויי כוח כלשהם ללא ליווי של עורך דין מטעם בעלי הדירות.

כיצד לבחור נכון עורך דין מלווה לפרויקט

בטרם התקשרות עם עורך דין מלווה, מומלץ לבקש ולראות הוכחות ומידע בדבר ניסיונו המקצועי בתחום ההתחדשות העירונית, עו"ד המלווה ילווה את הפרויקט מתחילתו ועד סופו ויעניק לתושבים ליווי והגנה משפטית בהליך ההתחדשות העירונית במתחם.

הקריטריונים שיש לבחון טרם התקשרות עם עורך דין מלווה

• מומלץ לבחון פרויקטים קודמים שיוצגו על ידו וכן להבין באיזה שלבים נמצאים הפרויקטים הללו כיום.
• מומלץ ליצור קשר עם בעלי נכסים בפרויקטים קודמים שיוצגו על ידו בפרויקטים הדומים לפרויקט אותו אתם מעוניינים לבצע.
• מומלץ לקיים פגישה של נציגות בעלי הנכסים עם העו"ד על מנת לבחון את הכימיה בטרם ביצוע ההתקשרות.
• מומלץ לערוך מכרז למספר מועמדים ולבצע השוואה של העו"ד/משרד עו"ד בהתאם לפרמטרים הרלוונטיים לכם.
• מומלץ לוודא כי אין ניגוד עניינים, כי העו"ד עמו אתם מתקשרים אינו מייצג יזם/קבלן באותו פרויקט וכי הוא מייצג אתכם נאמנה.

תפקידיו של עורך הדין המלווה בפרויקט

• מתן ייעוץ שוטף, ייצוג משפטי וסיוע לבעלי הנכסים, באמצעות נציגות בעלי הנכסים, בשלבי קידום ותכנון הפרויקט.
• ניהול מו"מ עם היזם/קבלן וייעוץ שוטף לבעלי הנכסים במהלכו, כולל מתן ההערות למסמכי ההתקשרות בין היזם/קבלן לבעלי הנכסים.
• הכנת הסכמי התקשרות סופיים עם היזם/קבלן וכן עם נותני שירותים אחרים בפרויקט כולל ליווי שלב החתימה אל מול בעלי הנכסים.
• סיוע לבעלי הנכסים בטיפול בדיירים סרבנים, כולל ניהול ההליכים נגדם בפני המפקח על רישום המקרקעין ובפני כל ערכאה שיפוטית אחרת עד להשלמה ומיצוי התביעות, הליכי ערעור והליכים קשורים, באם יחולו.
• ייעוץ משפטי ופיקוח בכל הנוגע לליווי פיננסי או בנקאי לפרויקט, עד לחתימת הסכם ליווי מחייב הכולל התייחסות לבטוחות שיימסרו לבעלי הנכסים בפרויקט.
• סיוע לנציגות בעלי הנכסים באיתור ו/או בחירת מפקח ושמאי עבור בעלי הנכסים.
• מעקב אחר ביצוע התחייבויות היזם/קבלן הנבחר בהתאם להוראות ההסכם אשר ייחתם בינו לבין בעלי הנכסים, וטיפול בכל הבעיות השוטפות שיתגלו במהלך הוצאתו אל הפועל של הפרויקט.

יזם / קבלן

לאחר בחירת הנציגות, ועו"ד מלווה הגיע השלב אשר יאפשר את הוצאתו לפעול של הפרויקט - שלב בחירת היזם/קבלן. הדרך המומלצת לבחירת היזם/קבלן היא קיום הליך תחרותי (מכרז) במסגרתו יוזמנו יזמים/קבלנים בעלי ניסיון מתאים להציע את שירותיהם לקידום הפרויקט. על מנת לבחור בהצעה הטובה ביותר נכון לבצע השוואה ולנהל משא ומתן עם היזם/קבלן כך תבטיחו לעצמכם את התמורה האופטימלית האפשרית.

כיצד נכון לבחור יזם/קבלן לביצוע הפרויקט

• לקיים פגישה של נציגות בעלי הנכסים עם היזם/קבלן על מנת לבחון את הכימיה בטרם ביצוע ההתקשרות.
• מומלץ לבקש מיזם/קבלן ולראות הוכחות ומידע בדבר ניסיונו המקצועי בתחום ההתחדשות העירונית.
• יש לבחון את הניסיון  לקבל המלצות וחוות דעת ולבקר במתחמים בהם בוצעה התחדשות עירונית וכן להבדיל בין פרויקטים שסיימו ביצוע וניתן להתרשם מהם, לבין פרויקטים הנמצאים בהליך התקשרות.
• לבחון את האיתנות הכלכלית של היזם/קבלן ויכולותיו הפיננסיות, בכדי להבטיח התקשרות מול יזם/קבלן יציב ואמין.

על מה חשוב לנהל משא ומתן עם היזם/קבלן?

• התמורה המובטחת על ידי היזם/קבלן  בהתאם למדיניות העירייה.
• סוגי הביטחונות שיינתנו ע"י היזם/קבלן במהלך הפרויקט.
• איכות הבנייה וחומרי הגמר בפרויקט.
• מיקום הדירה החדשה בהשוואה לדירה הקיימת - במידה ומדובר על פרויקט תמ"א הריסה ובניה או פרויקט פינוי בינוי.
• משך זמן הבנייה אליו מתחייב היזם/קבלן בביצוע הפרויקט.
• סיוע לנציגות בעלי הנכסים באיתור ו/או בחירת מפקח ושמאי עבור בעלי הנכסים.
• מעקב אחר ביצוע התחייבויות היזם/קבלן הנבחר בהתאם להוראות ההסכם אשר ייחתם בינו לבין בעלי הנכסים, וטיפול בכל הבעיות השוטפות שיתגלו במהלך הוצאתו אל הפועל של הפרויקט.

מפקח בנייה

במסגרת פרויקט התחדשות עירונית רשאים בעלי הנכסים, לפי שיקול דעתם הבלעדי, למנות מפקח מטעמם. העסקת מפקח מטעם בעלי הנכסים נועדה להבטיח את זכויותיהם המקסימאליות בדירתם החדשה. חשוב להדגיש כי מפקח מטעם בעלי נכסים נותן את שירותיו לבעלי הנכסים בלבד והוא אינו עובד עבור היזם/קבלן. שכרו של המפקח משולם לרוב על ידי הפרויקט ולא על ידי בעלי הנכסים.

תפקידו של המפקח בנייה:

1. לפני קבלת היתר בניה - פיקוח על שלב תכנון הפרויקט. באחריות המפקח לבקר את תהליך התכנון בהתאם לתמורות המסוכמות עם בעלי הנכסים, לבצע בקרה להתאמת הבקשה לקבלת היתר בנייה ולדאוג לעמידה בלוחות הזמנים בהתאם להתחייבויות בהסכם.
2. לאחר קבלת היתר בניה - פיקוח על ביצוע העבודות בפרויקט. על המפקח לוודא כי היזם/קבלן עומד בלוחות הזמנים של הפרויקט כפי שנקבע בהסכם, לבקר אחר אופן ביצוע עבודות הבנייה ולוודא תיקון ליקויים ו/או נזקים שהתגלו על ידו ואינם תואמים את תכנית הבניה. באחריות המפקח להעביר אחת לחודש דיווח שוטף לנציגות הבניין ו/או בעלי הנכסים בדבר שלבי התקדמות הבניה.
3. לאחר סיום העבודות בבניין - ליווי בעלי הנכסים בעת מסירת הדירות. המפקח אחראי לוודא כי כל הליקויים ו/או הנזקים שהתגלו במהלך הבנייה תוקנו על ידי היזם/קבלן וכי הדירות מוכנות למסירה לשביעות רצון בעלי הנכסים.