רחובות 2035: מתכננים את העתיד

בימים אלה השלים מינהל הנדסה, בהתאם לחזון ראש העיר רחמים מלול, שני מסמכים אסטרטגיים תכנוניים, המתכללים קידום פיתוח מושכל ובן קיימא, הצופה פני עתיד: מסמך מדיניות עירוני ומסמך תבחינים עירוני להתחדשות עירונית. מדובר במסמכי מדיניות תכנון העיר שעוסקים בכלל ההיבטים בעיר, בהתאם לצפי גידול האוכלוסיה והצרכים העירוניים הנובעים ממנו.

התכנון מבטיח איתנות כלכלית ושומר על האיזון הכלכלי בין תעסוקה למגורים. את המסמכים ערכו מיטב אנשי המקצוע מהמובילים בארץ בשיתוף מינהל ההנדסה: מסמך מדיניות עירוני בעריכת משרד האדר' פרחי צפריר ומסמך התחדשות עירונית בעריכת משרד האדר' בר לוי דיין

השלב הבא: תהליך שיתוף ציבור להצגת המסמכים לציבור וקבלת הערותיו לקראת דיון ואישור המסמך בועדה המחוזית.

בין המגמות הצפויות: הגדלת שטחי התעסוקה העירוניים תוך חיזוק ציר הרצל להגדלת החוסן הכלכלי, עידוד הפיתוח בהתאם לתוואי המטרו המתוכנן, מתן עדיפות להולכי רגל, רוכבי אופנים ותחבורה ציבורית, פארקים עירוניים חדשים ועוד. מסמך ההתחדשות העירונית מספק שקיפות וכלים לתושבים כך שיוכלו לבחון היתכנות להתחדשות מתחמית, על פי שיטת עבודה ידועה ושקופה, המבוססת על 6 "תחנות תכנון" מול העירייה, שבסופם תתגבש ודאות להמשך תכנון המתחם וגיבוי עירוני להתחדשות.

בהתאם לחזון ראש העיר, רחמים מלול, החלו במינהל הנדסה לפני כשנתיים לקדם שני מסמכים אסטרטגיים תכנוניים, שיתכללו קידום פיתוח מושכל שצופה פני עתיד: מסמך מדיניות עירוני ומסמך תבחינים עירוני להתחדשות עירונית.

בימים אלה הושלמו מסמך מדיניות עירוני בעריכת משרד האדר' פרחי צפריר ומסמך התחדשות עירונית בעריכת משרד האדר' בר לוי דיין. שני המסמכים הללו אושרו במליאת הועדה המקומית שהתקיימה ב-3.1.22.

מדיניות המיתאר העירוני

המסמך עוסק בניתוח ההיבטים הפיזיים והאסטרטגיים בעיר: שלד עירוני ורחובות, כלכלה, צרכי מוסדות החינוך והציבור, נוף, שימור, התחדשות עירונית, תשתיות ועוד.

מניתוח המצב הקיים עולה כי כיום העיר כוללת כ-50,330 יח"ד וכ-161,050 אלף נפש. נכון לדצמבר 2022 מקודמים ומאושרים בעיר (לא ממומשים) כ-40,380 יח"ד וכ-1,880,000 מ"ר לתעסוקה בתוכניות ברחבי העיר בשלבים שונים. יחד עם זאת, מאחר והמסמך הוא בסיס לקידום תוכנית מתאר כוללנית בעתיד, הוא איננו מחייב בשלב זה ומאפשר את הגמישות הנדרשת לעירייה.

מטרת מסמך המדיניות העירוני לבחון את מצב התשתיות הציבוריות, התשתיות ההנדסיות, מערכת התחבורה ומרכיבים נוספים החיוניים לתמיכה בגידול האוכלוסייה העתידי, ולהמליץ המלצות תכנוניות ואופרטיביות לעירייה על מנת שהפיתוח המואץ ייעשה בצורה נכונה ובת קיימא.

בהתאם לכך, קבע המסמך את המלצותיו התכנוניות לשני תרחישי גידול אוכלוסייה שעתידים להתרחש בעיר עד שנת 2035:

1.      בצעד הראשון, אשר להערכת עורכי מסמך ייקח כ-5-7 שנים, תגדל העיר לכ-185,000 נפש באמצעות תוספת של כ-7,200 יח"ד.

2.      בצעד השני אשר להערכת עורכי מסמך עד שנת 2035, תגדל אוכלוסיית העיר עד כ-215,700 נפש באמצעות תוספת של כ-9,900 יח"ד.

על מנת להבטיח כי הפיתוח העתידי ייעשה בד בבד עם פיתוח כלכלי אשר יתמוך בהוצאות הכספיות שעתידות לגדול, מציעה התוכנית מודל חוסן כלכלי הבוחן את כמות שטחי התעסוקה הנדרשים בעיר, בהינתן כמות תושבים מסוימת. המודל מתחשב בהכנסות הארנונה השונות של העיר, צפיפויות המגורים ותעריפי ארנונה במרחב הסובב את העיר.

בהתאם לכך, ממליצה התוכנית להוסיף שטחי תעסוקה בעיר בדרכים הבאות:

1. חיזוק מרכז עסקים ראשי (מע"ר) לאורך ציר הרצל – חיזוק ועיבוי ציר הרצל כמרכז עירוני ראשי הכולל תחנות מטרו.
2. פיתוח מוקדי מגורים, ציבור תעסוקה ומסחר בסמוך לתחנות המטרו.
3. פיתוח מוקדי תעסוקה בצפון העיר ולאורך ציר הרכבת.
4. חיבוריות וקישוריות טובה אל האזורים לשימור וחיזוקם כמוקדי תרבות, בילוי ומסחר.

בנוסף למרכיב האסטרטגי של התוכנית, מתייחסת התוכנית להיבטיה הפיזיים. למשל, המסמך כולל תכנון שלד הרחובות העירוני וחתכי רחובות עקרוניים לרחובות הראשיים בעיר הנותנים דגש להולך הרגל, רוכב האופנים והתחבורה הציבורית.

המסמך קובע את תבנית הבנייה העתידית בעיר באופן שמותאם לאופי השכונות השונות ולסביבתן.

מסמך המדיניות קובע עקרונות תכנון למרחב הציבורי המורכב מהכיכרות, הרחובות, הסמטאות, הדרכים, הגנים, הפארקים השבילים והשדרות, ולמעשה כל השטחים הפתוחים המשמשים את הציבור. בין היתר ממליצה התוכנית כי ברחובות אשר הוגדרו כצירים ירוקים יש להבטיח תנועה נוחה ואטרקטיבית ברגל ובאופניים.

ברחובות בהם יתוכנן ציר להסעת המונים ייעשה פיתוח מוטה תחבורה ציבורית בדגש על תמהיל שימושים מגוון, בינוי אינטנסיבי וצפיפות גבוהה, הפיכת הרחוב למרחב עירוני פעיל תוך פיתוח חזיתות מסחריות וכד'.

מסמך תבחינים מנחים להתחדשות עירונית במתחמים

העיר רחובות נוסדה כמושבה בשנת 1890. בראשית המושבה נבנו צמודי קרקע, ולאורך השנים חלק מן המבנים הפכו בניינים בני 2-4 קומות. כיום מבנים אלו במצב רעוע ונדרש חידושם.

מסמך התבחינים של עירית רחובות שקודם בשיתוף רמ"י עם צוות התכנון, התגבש מתוך שאיפה להסדיר ולספק וודאות תכנונית שתאפשר לחדש בעתיד את המבנים הישנים הזקוקים לחידוש העירוני. מסמך התבחינים יהיה כפוף למסמך המדיניות העירוני ואישורו מספק לעירייה ראייה אסטרטגית הוליסטית גם על תחום ההתחדשות העירונית.

במסגרת העבודה על התוכנית נערכה סקירה למורפולוגיה, לצביון העיר, מבנה הבעלויות וחוסר יציבות של ערכי הנדל"ן בישראל. בסופה התגבשה גישת תכנון שתספק מענה לאורך זמן, במספר פרמטרים שיכולים להשתנות במשך השנים הקרובות.

מלבד תוכניות גדולות למתחמים גדולים אשר קודמו בעיר בשנים האחרונות, רוב התוכניות להתחדשות עירונית שקודמו בעיר היו בעבור חלקות קטנות שגודלן לא עלה על 1.5 דונם. לראשונה קובע המסמך עקרונות התכנון לתוכניות שגודלן מ-1.5 דונם באזורים המתאימים להתחדשות כך שיתאפשר לקדם תוכניות מתחמי פינוי בינוי גדולים הכוללים מספר חלקות. מסמך התבחינים קובע כי במסגרת התוכניות העתידיות שיקודמו מכוחו יועברו לחזקת העירייה שטחים ציבוריים משמעותיים אשר מאפשרים מתן מענה נרחב לצרכי הציבור. למעשה מתודולוגיית התוכנית מאפשרת התאגדות של מתחמים או תתי מתחמים כך שיוכלו להתפתח לכדי תכנית התחדשות עירונית לפי התבחינים המוצעים. בנוסף, התוכנית תהווה כלי דינאמי בידי הרשות לאורך הזמן על-ידי שינוי פרמטרים כגון צפיפות יחידות דיור, דרישות לצרכי ציבור, גבהים ועוד, כך שתוכל לשרת את הציבור בהשתנות של כלכליות, מדיניות, תפיסה אורבאנית וכו'.

המסמך נותן כלים הן לעירייה, ליזם ולתושבים, באמצעותם יוכלו לבדוק היתכנות להתחדשות מתחמית, על פי שיטת העבודה הכתובה במסמך ומענה לתבחינים הרשומים בה. כלים ותבחינים אלו יאפשרו שקיפות מרבית לציבור על תהליך ההתחדשות העירונית ברחובות על ידי תהליך עבודה של 6 "תחנות תכנון" מול העירייה, שבסופם תתגבש ודאות להמשך תכנון המתחם וגיבוי עירוני להתחדשות.

בנוסף למסמך התבחינים להתחדשות עירונית, מוגש לשימוש העירייה ניתוח של 5 מתחמים מיוחדים אשר הוגדרו כמתחמים מובהקים עם עדיפות לקידום: מתחם מילצ'ן, אושיות, כפר גבירול, דניה ונווה מרמורק. בעקבות ניתוחים אלו מקודמות כבר בימים אלו תוכניות מפורטות למתחמים אלו.

ראש העיר רחמים מלול: "העיר רחובות עוברת בשנים האחרונות הליכי תכנון ופיתוח מואצים כחלק מתנופת הפיתוח הכללית בעיר. תהליכים אלה מביאים חידוש עירוני בכלל התחומים, אולם חשוב לנו כי התקדמות תהליכים אלה תיעשה לצד בקרה ותכנון אסטרטגי מדוקדק. לפיכך ביקשתי כי מינהל ההנדסה יכין תוכנית מפורטת בכל הקשור במדיניות המיתאר העירונית, אשר לוקחת בחשבון אתגרים ופרמטרים שונים ובהתאם לכך תהיה מדיניות התכנון. כמו כן, לאור העובדה כי רחובות היא מובילה ארצית בתחום ההתחדשות העירונית, הכנו מסמך נוסף אשר מסדיר את התחום ומעניק וודאות הן לתושבים והן ליזמים שרוצים להשקיע בתחום. כעת, פנינו אל התושבים לתהליך של שיתוף ציבור, שבו נציג להם את עקרונות התוכניות ונקשיב להערותיהם ושאלותיהם- ובהתאם נפעל".

גיא צור מחזיק תיק ההתחדשות העירונית ופרויקטים חבר מועצת העיר: "תכנית האב להתחדשות עירונית מהווה בשורה ואבן דרך בקידום התחום בשום שכל ביסודיות ובתבונה. העיר רחובות הרימה על נס את תחום ההתחדשות העירונית מתוך הבנה שלא מדובר רק בחידוש אבני הבניין אלא בשינוי באיכות החיים בכל רחבי העיר ובדגש כמובן על השכונות הוותיקות. במסגרת תוכניות העבודה, נושא שיתוף הציבור חשוב לאין שיעור, מתוך תפיסת עולם שירותית. ברצוני להודות לגורמי המקצוע השונים על העבודה המושקעת ועל המסירות הרבה בהכנת עקרונות היסוד שיהפכו לתוכניות העבודה של מחר".

דלית הראל, מהנדסת העיר: "התכנון, הפיתוח והבניה בעיר רחובות - בשיאם, בהתאם לחזונו של ראש העיר רחמים מלול, ובעקבות עבודה מאומצת ומצוינת של צוות מדהים בראשותי. בשבוע שעבר מועצת העיר השכילה לאשר שתי תוכניות חשובות מאין כמוהן להמשך התפתחות העיר האחת- ״מדיניות עירונית״ הקובעת את מגמות ההתפתחות בעיר ומציעה מתווה תכנוני לשנים הקרובות. תכנית זו אף תהווה את הבסיס להכנת תכנית מתאר עירונית.
התוכנית השנייה ״כלים להתחדשות עירונית״ מנגישה לתושבים ליזם ולמתכננים כלים תכנוניים, באמצעותם תיבדק התכנות להתחדשות מתחמית.

שתי תוכניות אלו מהוות נדבך חשוב בהתפתחות העיר, מציגות מדיניות שקופה, ברורה ואחידה. אבקש להודות לצוותי התכנון המעולים בראשותם של שני משרדי האדריכלים: פרחי צפריר ועדן בר, שריכזו שורה ארוכה של יועצים".

 

שימו לב - מסמך המדיניות המלא המצורף כאן טרם עבר תהליך שיתוף ציבור ואישור הוועדה המחוזית

לצפייה בתקציר המנהלים של מסמך המדיניות העירונית >> לחצו כאן

לצפייה במסמך תבחינים מנחים להתחדשות עירונית מתחמית רחובות >> לחצו כאן