התחדשות עירונית היא שם כולל לתהליך של חידוש, חיזוק או החלפת בניינים קיימים, המיועד לאפשר סביבת מגורים טובה ונוחה יותר. פרויקט התחדשות עירונית יוכל להתממש בבניין בודד, במתחם ואף בשכונה שלמה.
תהליכי ההתחדשות העירונית מיועדים להביא תועלת מרבית עבור כלל הגורמים המעורבים בתהליך – המדינה, הרשות המקומית, היזם, ובראש ובראשונה – בעלי הדירות עצמם, הזוכים לקבל דירה חדשה, מחוזקת וממוגנת, בבניין מודרני וחדיש, וזאת לרוב ללא כל עלות מצדם.
התהליך כולל הגדלת מספר יחידות הדיור, חידוש הדירות הקיימות (או החלפתן בדירות חדשות), שיפור בטיחות המבנים (חיזוק מפני רעידות אדמה, הוספת ממ”ד) וכן שיפור משמעותי של המרחב הציבורי ומענה לצרכי ציבור.

קיימים מספר מסלולי התחדשות עירונית, שבאמצעותם ניתן לממש פרויקט: תמ"א 38 ופינוי בינוי.

מתחמי פינוי בינוי

פינוי בינוי כשמו כן הוא תהליך של פינוי בעלי הנכסים, הריסת המבנים הקיימים ובניית מבנים חדשים במקומם באמצעות יזום תכנית חדשה (בסמכות המחוזית או הותמ"ל). התכנית החדשה מגדילה את היקף זכויות הבנייה במתחם ובכך מאפשרת שדרוג וחידוש המערכות העירוניות כגון מבני ציבור חדשים, חניה, כבישים, מדרכות, תשתיות מים וביוב וגינות ציבוריות. תהליך פינוי בינוי מתאים באזורים בהם הבניה נמוכה ודלילה וכאשר המצב הפיסי של הבניינים ירוד. אחת הדרכים לקידום מתחם פינוי בינוי נקרא גם בינוי פינוי. זוהי תכנית בה מתחילים בבנייה על שטח בו אין מגורים בשלב הראשוני, ולאחר סיום בניית המבנה הראשון מעבירים אליו חלק מבעלי הנכסים שאת בניינם צריך להרוס.

פינוי בינוי במסלול רשויות

מסלול רשויות הינו פרויקט פינוי בינוי במסגרתו  המנהלת להתחדשות עירונית, מובילה פרויקטים של פינוי ובינוי משלב התכנון ועד שלב הביצוע. תהליכי ההתחדשות העירונית מיועדים בבסיסם להביא תועלת מרבית עבור כלל הגורמים המעורבים בתהליך – המדינה, הרשות המקומית, היזם/קבלן ובראש ובראשונה – בעלי הנכסים עצמם, הזוכים לקבל דירה חדשה, מחוזקת וממוגנת, בבניין מודרני וחדיש, וזאת לרוב ללא כל עלות מצדם. הרשות המקומית, לאחר שבחרה באיזה מתחם להתמקד (בהתאם לשיקולים תכנוניים וחברתיים לשכונה ולעיר) מבקשת מהרשות להתחדשות עירונית, הכרזה על המתחם כמתחם פינוי בינוי. כתוצאה מכך מתקבל מידי הרשות להתחדשות עירונית מימון מלא/ חלקי לקידום תכנית מפורטת.

כמה זמן נמשך תהליך פינוי בינוי?

התהליך מורכב משלושה שלבים עיקריים:

  1. אישור התכנית
  2. הסדרת הנושא הקנייני (נעשה במקביל לאישור התכנית)
  3. ביצוע הבנייה.

כיוון שהתהליך משלב בעלי עניין רבים, הוא אורך זמן רב יותר מתהליך של פרויקט במסלול תמ"א 38. נדרשות מספר שנים עד לאישור התכנית וכן מספר שנים להשלמת הביצוע. חשוב לציין כי אישור התכנית על ידי ועדות התכנון המוסמכות אינו מבטיח את ביצועה ומותנה בגורמים שונים כגון כדאיות הפרויקט, תנאי השוק והסכמת כל בעלי הנכסים.

תנאים כלליים למימוש פרויקט פינוי ובינוי ע"פ החוק:

  1. בניין או מתחם בו יש מינימום של 24 דירות קיימות
  2. הסכמת רוב מיוחס של בעלי הנכסים במתחם
  3. הסכמה ראשונית של אגף הנדסה לקידום פרויקט פינוי בינוי במתחם

מגרש בודד

חלופת שקד

מטה התכנון הלאומי קידם תיקון חקיקה המהווה חלופה לתוכנית מתאר ארצית 38 (תמ"א 38). החלופה יוצרת כלי תכנוני לטובת התחדשות עירונית בבניין הבודד תוך מתן עדיפות להתחדשות מתחמית.

מסגרת החקיקה ניתן מענה לשלל הקשיים שיצרה תמ"א 38 מבחינה תכנונית, מוניציפלית וכלכלית, באמצעות מתן מענה לצורכי ציבור. בנוסף לכך, החלופה מתמרצת הכנת תוכניות כוללניות להתחדשות עירונית אשר יתוו את מדיניות התכנון העירונית בצורה המיטבית.

המסלול מאפשר הרחבה של הדירות הקיימות, חיזוק ועיבוי הבניין הקיים, הוספה של קומות חדשות לצורך בנייה של דירות חדשות על גג הבניין הקיים, הוספת מרפסות, מעלית ולובי חדש. ישנם מקרים בהם ניתן להוסיף דירות גם בקומת הקרקע (בבניינים בהם קיימת קומת עמודים מפולשת). בתהליך מסוג זה ברוב המקרים נשארים הדיירים להתגורר בדירותיהם במהלך הבנייה.

קובץ לחלופת שקד

הריסה ובניה מחדש

מסלול המאפשר הריסה של בניין קיים ובנייה של בניין חדש במקומו הבנוי לפי כל התקנים המאושרים. הבניין החדש יכיל לרוב דירות תמורה גדולות יותר לבעלי הנכסים הקיימים, דירות יזם/קבלן למכירה, חניה תת-קרקעית, מרפסות, מעלית ולובי חדש.היקף הבנייה תלוי בהיקף הזכויות שניתן לנצל במגבלת הקומות המותרות. במקרים רבים קיימות בבניין זכויות בנייה ישנות שלא מומשו – וניתן לנצל גם אותן בנוסף על זכויות הבנייה מתוקף תמ"א 38. תיקון 3/א' אשר אושר בסוף שנת 2016 קבע את אופן חישוב זכויות הבנייה בפרויקטים של הריסה ובניה מחדש. התיקון מקשר בין היקף זכויות הבנייה ומספר הקומות שניתן להוסיף לבניין לבין גובהו של הבניין הקיים. בתהליך מסוג זה דיירי הבניינים עוברים לדיור חלופי במהלך הבנייה.‍

במסגרת חלופת שקד, פרויקטיי תמ"א 38/2 – הריסה ובניה מחדש – יזכו לתוספת זכויות בניה של עד 400% ואף יותר במקרים שישנה תוכנית כוללנית המאפשרת העמסת זכויות מעבר לכך.